Система управления жилищным фондом является одним из важнейших вопросов реформирования отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве.
Для многоквартирных домов введён термин – «общее имущество». Понятие собственника здания исчезло, потому, что состав собственников в зданиях стал сложным, многосубъектным. Выделенные объекты недвижимости (квартиры, нежилые помещения) могут находиться теперь в собственности федерации, субъекта федерации – Хабаровского края, муниципалитетов, юридических и физических лиц. Причём, в собственности физических лиц находится более 65 процентов жилищного фонда. Это приватизированные и приобретённые за счёт собственных средств граждан квартиры. Новые собственники, помимо владения выделенными в натуре объектами, стали ещё и участниками долевой собственности на общее имущество. Это имущество, предназначенное для доступа к жилым и нежилым помещениям (подъезды, приквартирные холлы, лифтовое хозяйство), системы коммуникаций с оборудованием (для обеспечения предоставления коммунальных услуг), несущие стены, фундаменты, подвалы, чердаки и т.п.
Таким образом, если за помещения, принадлежащие домовладельцам на праве собственности, собственники отвечают самостоятельно, то для имущества, находящегося в их общей долевой собственности, они должны выбирать определённый способ управления, чтобы нести расходы по его содержанию соответственно своей доле занимаемой площади.
Проблема управления общим недвижимым имуществом и правового урегулирования отношений между собственниками сегодня весьма актуальна. Выбор способа управления многоквартирным домом является обязательным для всех собственников многоквартирного дома и, согласно закону, должен осуществляться на общем собрании собственников помещений. Способ управления многоквартирным домом может быть изменён в любое время на основании решения общего собрания собственников.
Жилищным кодексом предусмотрено три способа управления домом:
а) непосредственно управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
б) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
в) управление управляющей компанией.
Вне зависимости от выбранной формы управления общее собрание собственников помещений является высшим органом управления домом.
При непосредственном управлении договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами (организациями любой формы собственности), осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания собственников. При этом все или большинство собственников в таком доме выступают в качестве одной стороны по договору.
Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, от имени собственников в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, на основании доверенности, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме. Причём, законодательство не предусматривает обязательность заверения такой доверенности в установленном законом порядке.
В качестве управляющей организации могут выступать товарищество собственников жилья, жилищно-строительный кооператив, государственная, муниципальная или частная организация, осуществляющие управление жилищным фондом. Управляющая организация необходима для того, чтобы в условиях нехватки финансовых средств заказывать работы и услуги под имеющееся финансирование и осуществлять приёмку реально выполненных объёмов работ.
Согласно Жилищному кодексу, собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах могут привлекать для управления домом только одну организацию. Эта же организация должна осуществлять обеспечение предоставления гражданам, проживающим в доме, коммунальных и жилищных услуг.
Управляющая организация (правление ТСЖ, ЖСК) обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года, если договором не установлены иные сроки, отчитываться перед собственниками о результатах своей деятельности по выполнению договора управления за предыдущий год.
Если в течение года собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления домом не было реализовано, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. Собственники обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьёй 445 ГК РФ.
Не позднее чем через год после заключения договора управления с управляющей организацией, выбранной на конкурсной основе, органом местного самоуправления вновь созывается собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом. Организация муниципалитетом управления жилыми домами, домовладельцы которых не определились со способом управления, должна осуществляться как временное вынужденное выполнение публично-правовых функций, а не как общее правило.
Хочется особо отметить, что договор управления многоквартирным домом, где собственниками помещений не выбран самостоятельно способ управления, орган местного самоуправления заключает с управляющей организацией от своего имени и, следовательно, жители данного дома в таком случае упускают возможность контроля расходования поступающих от населения платежей за жилищно-коммунальные услуги.
Если же собственники помещений в многоквартирном доме избрали на общем собрании способ управления, а в качестве управляющей компании, например, решили привлечь муниципальную службу заказчика, то в этом случае договор управления заключается от имени собственников данного дома. Управляющая компания обязана будет согласовывать с ними: какой объём средств и на какие работы следует направлять в первую очередь, а также отчитываться перед собственниками в установленные договором сроки о своей деятельности по управлению их имуществом.
Понятно, что при заключении договоров на управление и обслуживание жилищного фонда с муниципальными предприятиями, собственники, скорее всего, будут оплачивать получаемые услуги по ставкам и тарифам, установленным для муниципального жилищного фонда. Частные организации устанавливают цены на свои услуги самостоятельно, но собственники всегда имеют право выбора с какой организацией или фирмой заключить договор, они также выбирают и необходимый перечень услуг.
Общие собрания собственников, товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы и другие подобные объединения могут и должны служить инструментом в руках собственников для снижения размеров платежей. Однако заработает этот инструмент в том случае, когда жильцы по-настоящему заинтересуются: что и сколько стоит на рынке услуг, куда и на что уходят деньги. Когда жильцы сами позаботятся о культуре платежей в доме – просто из уважения к себе и соседям – тогда они получат возможность эффективно использовать собранные деньги и реально экономить собственные средства. Когда в людях проснётся хозяйское отношение к своему жилью, тогда жалобы уступят место предложениям.
Жильё стоит на втором месте по значимости для человека после питания. Условия проживания оказывают огромное влияние на формирование сознания граждан. Именно по этой причине вопросам управления жилищным фондом уделяется огромное внимание, а новое жилищное законодательство, вместе с переложенным на плечи собственников бременем заботы о жилье, предоставляют им право по выбору способа управления своим недвижимым имуществом.
Министерство ЖКХ Хабаровского края.
